主任、副主任、秘书长、各位委员：
    根据《无锡市制定地方性法规条例》的有关规定，现对《无锡市房屋登记条例（草案）》（以下简称《条例（草案）》）作如下说明：
    一、制定《条例（草案）》的必要性
    随着人们生活水平的提高和社会的不断发展，房屋除承载通常意义上的居住等使用功能外，更具有保值增值及融资的功能。根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）规定，房屋只有经过登记，才产生排他的物权效力。经过登记的房屋，既能充分发挥其资产价值，更能有效的保护交易安全，降低因未登记产生的各种风险。而房屋登记制度是规范登记行为、维护房地产交易安全和保护房屋权利人合法权益的一项基础性法律制度。我市每年房屋竣工和交易量均达千万平方米以上，为维护房地产市场秩序、保持房地产业健康有序发展，为创造无锡安居乐业的宜居环境，需要健全的房屋登记制度作保障。
    我市自2005年5月修订《无锡市城市房屋权属登记管理办法》以来，市房产管理局已办理各类房屋登记30多万起，涉及建筑面积5000多万平方米，为保障房地产交易安全，促进房地产市场健康稳定发展，发挥了独特的积极作用。但随着《物权法》的颁布实施，物权登记理念需要更新，登记种类需要调整，登记程序要进一步明确。原有的《无锡市城市房屋权属登记管理办法》已不适应当前房屋登记的需要，亟需出台一部新的效力更高的房屋登记规定。
    此外，近年来，以假房产证骗取贷款，利用假的房产证申报户口以及私下非法买卖逃税避税等扰乱市场交易秩序的现象时有发生，若任其发展，势必影响社会和谐稳定。《办法》虽有罚则，但由于其法律效力和处罚力度不及地方性法规，故执法力度相对较弱。为进一步维护市场秩序，加大法制保障力度，急需出台《条例》。
    二、制定《条例（草案）》的主要依据和过程
    《条例（草案）》制定的主要依据是：《物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）、《中华人民共和国城乡规划法》等法律法规；参照了建设部《房屋登记办法》（中华人民共和国建设部令第168号）等；参考了《上海市房地产登记条例》、《济南市房屋登记条例》等外省、市的有关房屋登记的管理规定。
    自《条例（草案）》列入2009年度立法计划后，市房管局即成立《条例（草案）》起草工作领导小组和起草小组，在深入调研的基础上，形成了《无锡市房屋登记条例（初稿）》，征求了相关部门、专家学者、开发建设单位、登记相对人的意见后，形成《无锡市房屋登记条例（送审稿）》报送市政府。市政府法制办按照立法程序，对《无锡市房屋登记条例（送审稿）》进行审查，通过召开座谈会和书面征求了市人大常委会、市政协和市政府有关职能部门、市（县）、区的意见；通过网络媒体征求了社会公众的意见；通过调研再次征求了市（县）、区的意见。在审查和广泛征求多方意见的基础上，会同市房管局进行多次研究、讨论、修改，并听取了市人大常委会环资城建工委、法制工委的意见，形成了现在的《条例（草案）》。
    三、需要说明的几个问题
    （一）关于房屋登记簿
    房屋登记簿概念的引入，是登记基本制度的重大变革。在原来的制度下，登记的核心是“发证”，以房屋权属证书作为物权的唯一合法凭证。根据《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产登记簿由登记机构管理。房屋物权登记生效的原则确立，使房屋登记簿具有了统一性、权威性、持久性等特征，也自然成为房屋物权的法律依据，这是物权公示原则的体现，也是保障物权变动安全的必要手段。《条例（草案）》引入了房屋登记簿的概念，确立了房屋登记簿的法定性、权威性、统一性，规范了房屋登记簿的管理、使用和查询程序（《条例（草案）》第四条、第二十条、第二十一条）。
    （二）关于集体土地上的房屋登记
    《物权法》对确认和保护集体土地农民房屋权利提出了新的要求，建设部《房屋登记办法》也据此对集体土地上的房屋申请登记专门设章规定。而2005年实施的《无锡市城市房屋权属登记管理办法》，只是根据《城市房地产管理法》的规定，规范了城市国有土地上的房屋权属登记，对集体土地上房屋权属登记只规定了参照执行。
    为体现城乡管理一体化的理念，根据我市十多年开展集体土地房屋登记工作经验，国有土地与集体土地上申请房屋登记具有许多的共同之处，《条例（草案）》将集体土地也纳入房屋登记范围，规定“公民、法人和其他组织在本市行政区域内国有、集体土地上依法取得的房屋的登记，适用本条例。”《条例（草案）》对集体土地上的房屋登记未单独设立章节，而是将集体土地上的房屋登记与国有土地上的房屋登记融为一体。同时，由于社会保障体系尚未全面建立，宅基地使用权是农村居民安身立命之本，国家还未对宅基地使用权的流转完全放开，《条例（草案）》对宅基地上房屋转让作了一些限制性规定。
    （三）关于建筑区划内汽车库（位）登记
    建筑区划内汽车库（位）的权属问题一直是党和政府关心、社会公众关注、专家学者讨论的热点。为理清建筑区划内汽车库（位）的权利归属，保护相应所有权人的合法权益，《条例（草案）》根据《物权法》确定的原则，按照依法取得建筑区划内汽车库（位）所有权的不同权利主体进行登记作了规范：规定由建设单位作为申请房屋初始登记的主体，分业主共有、建设单位所有、人民防空工程等三类对建筑区划内的各类汽车库（位）应如何申请登记（《条例（草案）》第二十七条）。《条例（草案）》对处分已经登记的汽车库（位）等也作了规范（《条例（草案）》第三十条）。
    （四）关于最高额抵押登记
    最高额抵押是指为担保债务的履行,抵押人对一定期间内连续发生的债权提供抵押物担保的方式，当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。最高额抵押是顺应当前企业融资需求而逐步发展起来的抵押方式，为融资方和贷款方所青睐，它与一般抵押权相比，具有灵活度高、成本低廉、方便快捷的优点。因此，最高额抵押登记于近几年迅猛发展，其登记量已超过一般抵押权登记，特别是在当前经济形势不容乐观、企业生存与发展受到国际金融危机影响的情况下，最高额抵押更是成为抵押双方的首选。设立最高额抵押制度有利于进一步简化手续，方便当事人，促进资金融通，更好地发挥抵押担保的功能。《条例（草案）》第四章专门规定了抵押权登记，并将最高额抵押作为一种重要类型与一般抵押权共同作了规定。
    （五）关于登记的救济途径
    登记簿具有公信力，但因各种原因登记簿也可能记载错误，从而影响利害关系人的权益，为平衡考虑名义权利人和利害关系人的利益保护，给真正权利人一个法律救济途径，《条例（草案）》规定了更正登记、异议登记、撤销登记等登记类型，为因登记簿记载错误导致利益受损的利害关系人提供了多种救济途径。虽然原有地方规章也规定了更正登记、异议登记，但需要根据《物权法》规定对登记情形、时限作相应调整。另外，建设部办法也未对依职权更正或撤销作出规定，而这种情况在实际工作中较为多见，且原地方规章未对“因房屋权属来源证明文件被认定无效或者被撤销而导致登记无效”作出相应规定，因此，为及时纠正错误，保护当事人合法权益，减少诉累，《条例（草案）》第六十七至六十八条对撤销登记作了明确规定。
以上说明和《条例（草案）》，请予审议。