关于规范管理产权式商铺售租行为的建议

所谓产权式商铺，是指开发商将整体性的商业广场化整为零、分割销售的一种商铺销售模式，为吸引普通民众购买，一般在销售时承诺“售后包租”，让业主与物业经营管理公司签订3到5年期的租赁合同，年收益率在7%--8%，高于银行存款利率。此类产权式商铺在无锡可以取得产权证，明确产权，但并不能改变该类商业物业需要统一经营管理的基本商业特征，在前期租赁合同执行中或期满后，如果前期商业经营不成功，就会出现开发商和物业经营公司两不管的局面，而产权式商铺由于其物业形态和物业经营的局限性，各小业主又无法独立出租或自行使用自己的商铺，那么商铺就会出现空置、烂铺，由此所引发的经营问题和社会问题将日渐显露，其潜在的社会不安定因素极大且是显而易见的。无锡有数量较多的产权式商铺，开发时间早的有天安大厦、东方巴黎、金置广场、站前商贸城等，这些商铺在首期租赁结束后矛盾都已经出现，最近金置广场业主已几次走向街头维权，无锡教育电视台也做了相关报道，由于此类商铺涉及业主数量众多社会问题一促即发。当下无锡还在进行销售的类似广场式、商场式产权式商铺越来越多，装饰城、电子城、购物广场种类繁多，存量越来越大，隐患也越积越大，十分令人担忧。
国内有城市如温州、南京等都曾有因产权式商铺经营纠纷并由此引发社会群体事件的案例，造成比较恶劣的社会影响，最后经过政府调解和法院判决化解了危机。在上海，产权式商铺是不予以登记的，明确规定：“房地产登记册中记载为一个权属单元的房地产需要分割转让的，分割后构成的销售单元应当具备房屋的基本特征，即销售单元在物理形态上应当构成独立、封闭的空间，不符合房屋基本特征的，如仅在地坪线上划线示意分割的权属单元，不得销售。从发达国家的经验看，一般没有将商业地产分割销售的做法，都是只租不售，这样有利于商业的整体经营和管理。
建议：
1．无锡目前产权式商铺的销售，没有专门的销售合同、没有规范的具体交付条件，会导致统一经营结束后难以交付和业主无法实际使用，从而爆发冲突。为维护社会稳定和经济秩序的正常，化解积聚的社会不安定因素，政府相关管理部门必须改革源头管理，规范售租行为，制定统一的销售合同、规范具体的交付条件。同时加强对开发商返租行为的监管，在租赁期内必须严格按照合同履行租约，不得提前结束，欺骗广大群众投资者，市场经营管理公司不能完全履约的，由开发商担保履约，减少危机发生源。
2．针对已经出现危机的个案，政府应该主动介入，要求开发商采取有效措施，妥善处理，保护广大群众的切身利益，相关管理部门和政法部门应该明确开发商的物业管理责任和相应义务，绝不能让开发商大门一锁、双手一摊，拿走利益后金蝉脱壳，将经营风险转嫁给投资者，将包袱扔给社会，将矛盾交给政府。
3．对于租赁期满的商铺物业，开发商是产品开发制造者，必须对产品的合格使用负责，必须采取有效措施解决商铺的持续经营出路。其他城市的几个解决途径：
1）以不低于目前同地段同类物业的平均租金水平整体承租物业；
2）?或者按照目前该商铺的市场公允价格回购小业主的商铺，并承担过户手续费损失；
3）如果多数小业主愿意自主经营或自主出租的，开发商必须提供必要合理的物理分割和水电通讯到位，以及满足正常经营使用要求和消防合格的物业管理、开放公共设施共同使用，收费合理、服务良好，满足上述自主经营的相关要求。
4）也可依照相关的法律规定，按楼盘成立小业主的自律性组织，使其在重大问题上形成“少数服从多数”的自律性机制。同时，在小业主自愿的基础上，积极引导小业主依照《公司法》或《合伙企业法》的规定，按其购买的房产投资的比例参股或合伙，以楼盘为整体，自主成立经营性公司或组织，统一对外进行相应经营。