2004年总第154期

“拆迁难”的思考

“拆迁难”的思考

时间:2004-03-23 12:34      浏览次数:       来源:       字号:[ ]

  拆迁难好象已成为我市当前城市建设中的第一难事,有关领导有关部门都在调研、寻找对策。我也许是长期做城建工作的缘故,也在不断地思索,道理都晓得,不拆迁何以建设,不建设又何以体现发展?问题还得从近两年来出现的新情况说起。
  进入新世纪后,我市的城市建设确实手笔大、变化快,这是改革创新,引入经营城市理念的结果,成绩有目共睹,令人欢欣鼓舞。土地市场化运作,为特大城市建设开辟了战场,赢得了资金;房价的迅速上升,加速了住宅建设和旧城改造。但是新形势下出现了新矛盾,建设前期拆迁也确实碰到了不少困难。是群众不支持?不理解?不讲理?不是!我觉得出现拆迁“难”的情况主要原因有:
  ——习惯于拆迁实物安置,一下子很难适应货币安置。人人都有一本帐,合算的就走得快,不合算就被动走。特大城市建设中大手笔的环境工程建成,促进了我市的房地产市场发展,土地价格越拍越高,随之商品房价格也迅速上扬。2000年以前作为拆迁用的房源均不超过每平方米1100元,而如今的价格都达到了当时市中心商品房的价格,也就是说,市内、市郊都翻一了番,而现在旧城改造拆迁地块中的居民百分之70—80%为低收入、小面积者。经统计,北塘地区拓路拆迁也好,地块改造也好,拆迁户均面积在35—40平方米/户,且住户大都是低收入者,他们普遍想借拆迁这个契机,通过单位出一点,开发企业让一点,自己也拿一点(当然自己一般只愿意出很少的几千元),来改善自己的住宅。而现在情况就大不一样了,相当一部分被拆迁户很难适应,缺乏准备。
  ——经济适用房的供给跟不上拆迁安置的需求,无法过渡或过渡费负担不起,也成了拆迁人不愿让房的理由。经济适用房的本意是为购不起中高档商品房的工薪阶层建造的,成本加管理费的住宅房,是“老百姓”的福音。而现实是拆迁户数成倍地超过经济适用房供给数,且时间长又不同步。据说现在开发项目中的拆迁户要在2005年后才能得到供房,登不到记,拿不到房,老百姓有意见,说政府打无准备之仗,兵马已动,粮草未行。更何况一些非拆迁户,够条件、急需要购经济适用房者(无房结婚等),何时园梦?
  ——单一的货币安置,与国家拆迁条例不相符。对有些坚持要实物安置(结算重置成本、差价)的拆迁户,拆迁行政管理部门及司法部门仲裁时显得不理直气壮。我市房屋拆迁管理办法第三章第二十七条明确规定,拆迁补偿的方式可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换,被拆迁人可以依法选择拆迁补偿方式。而我市目前绝大多数地块的拆迁一律实行货币安置,这是一种简单化的做法,使法律仲裁难以解释。
  ——实行货币安置出现新的不公平。以拆迁面积为标准,用同一的区位补偿价+房屋重置评估价对产权人实行补偿,表面上似乎对产权人是平等的,其实这里忽略了住房作为福利到商品的演变过程,对那些因有私房而难分到房或企业困难没有房分的居住者来讲,必须拿补偿款去购房,而那些早已分到房且已房改优购的,他们的补偿款就不需去购房,即使购了房也有可能转让,使得穷者更穷,富者更富,明显是政策造成不合理。更有甚者,使老兄弟姐妹共有产权的拆迁户即使居住他处,也名正言顺回来分补偿费。
  ——对弱势群体,即特困居民住房被拆迁,缺乏有效的安置合力。虽然我市已作了不足5—6万补足5—6万,或补偿金额起码能购得起相应的面积的规定,但实际上是难以行得通,石子里难挤油。生活靠低保者,更无力购房,实质要拆迁人奉送住房,也有少数拆迁户靠出租自己的住房做仓库、门面或自己开店、开老虎灶等为生,房屋被拆,生活难过,得不到应有的关爱。
  ——工商企业(非住房)的带头作用很难显现,有的影响着拆迁的进程。工商企业大都已转制,其房屋被拆,就等于拆掉了生存发展的载体,补偿的费用远不能满足该企业再现,更何况企业情况复杂,转制情况不同。由于政策缺乏细化,简单的补偿与土地市场化之间存在着不合拍的地方,缺乏有权威的协调部门,问题拖而久之,影响了非住宅的腾房让地,也影响了一些地块的拆迁进度。
  针对上述出现的新情况、新问题,我想提一些不成熟的想法和建议:
  一是要加大特大城市建设的宣传力度,要充分运用宣传媒体,宣传特大城市建设的规划,尤其是道路骨架及旧城改造的规划;宣传拆迁的政策、法规和管理办法;宣传支持城市建设的依法拆迁的优秀事迹,尤其是被拆迁人的高尚风格。在舆论上造成支持建设、依法拆迁的氛围,使漫天要价,不合理要求失去市场。
  二是细则要细。要细化拆迁管理办法,使政策尽可能合理地保护拆迁人的利益,要针对货币拆迁后出现的新情况,及时不断研究,作出补充规定。我觉得以下几方面应作出调整:
  1、区位类别调整:原先制订的区位类别已不适应特大城市发展的现状,应重新评价或简化调整:一二类合并为一类,三类上升为二类。乃至四类中一些片区上升为三类。
  2、补偿区位价应与同类商品房市场价相匹配,承认有差别,但悬殊不能太大,也就是说,每年要根据房产市场的变化作系数调整。
  3、对拆迁人他处有房改优购房者的区位补偿价应作调整。
  4、对双困拆迁户,即经济困难,住房面积又小的,要作严格的申核。条件具备者可安置廉价房,或使用权房给予房租补贴。对其因拆迁造成失去主要收入来源者应考虑一次性补助。
  三是经济适用房的供给可以两条腿走路:一种是现在的做法,即排队两年以后入住,且非拆迁户住房困难又属工薪者的还轮不到。另一种是可以用货币补贴的办法到任何地段去购商品房,补贴资金由政府从土地收益中划出。获得经济适用房购买者对象必须是:住房困难的;工薪阶层收入低少的;本人即时购房者。三个条件必须同时具备。拆迁户的条件可适当放宽。补贴额度是购房人实际居住人口的可购标准居住面积扣去现住面积,再乘上一个经济适用房定价与同类房的商品房价差额(一般在300—400元左右),发一个补贴证,可在开发商、房屋基金专业银行流通,在购房时兑现。这样拆迁户安置购房及持证购房者就不局限于购买经济适用房而面向全市,这样既增加了房源供给,又提高了经济适用房商品化程度,扩大了住宅用地的市场化的比重。我觉得后一种要优于前一种,即优于现行的做法。问题是持证对象的标准确定、审核批准的把关及补贴标准的波动系数调整。只要领导重视,问题是不难解决的。
  四是企业拆迁值得探讨。无论沿路的商业企业、地块的生产企业,大都已经转制,不能简单操作,限期腾地让房。这里面问题很多,转制时,有的土地视作资产转让给经营者,有的是租赁给经营者,有的本身属租赁经营。不管何种形式,要兼顾企业的生存、发展和职工利益,要个案处理,落实协调部门。道路拆迁,也要适当安置,有可能退的退出红线,不能退的尽可能移地安置,尤其是拍卖地块,要考虑补偿款能够买到相应的面积或实行产权重置。
  五是拆迁的管理协调工作要加强和分级。拆迁管理应包括拆迁的政策的制订,细则的拟订(起草)及解释、修改,项目拆迁的许可批准,对拆迁人与被拆迁人的仲裁,实施对拆迁、拆房队伍的资质管理,尽属政府职能,应具有公正性、超脱性。市级拆迁管理部门的管理职责应宏观些,主要精力应化在政策制订修改及跨区、市属非住宅拆迁的协调。居民(村民)的拆迁协调、仲裁和区属企业的拆迁协调及拆迁队伍的管理,可下放到区一级拆迁行政管理部门。这样,协调仲裁速度能快一点,管理能实一点,能使拆迁工作更加规范、顺利。□

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