不久前，本地某法院审结了一起房屋权属纠纷案件。具体情况为，原告王某以登记在被告李某名下的房屋应归其所有，要求将该套房屋登记到自己名下。法院经审理发现，本案争议焦点为房产证与产权登记簿存在冲突。涉案房屋属于拆迁安置房，被拆除的房屋属于原告王某所有，而被告李某是原告女婿，受原告全权委托处理了拆迁事宜。李某通过不正当手段，将安居房的房屋权属证书办理到了自己的名下，由此产生了本次诉讼。受诉法院经过对不动产登记簿查阅，查明了涉案房屋的产权演变过程以及不动产登记簿与房屋权属证书的冲突，并根据《物权法》第十七条：“不动产权属证书和不动产登记簿记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”，判决涉案房屋归原告王某所有。
    本案涉及的是物权公信的问题。按照传统的物权公信理论，任何因为基于对公示行为的深信，而从事相关交易行为，即使公示错误，其交易行为也有效。但是，如果不同的物权公示方式之间有冲突，以何为准？传统物权公信理论并没有明确。长期以来，我国对不动产登记实行“登记发证制度”，即不动产权利除依法存在于登记机关的登记簿上外，还应当给予权利人发放权属证书。权属证书分为土地权属证书和房屋权属证书。
    登记发证制度已在我国长期实行，在发挥了重要作用的同时，也随之产生了相应的问题。正因为登记发证制度的存在，在不动产登记中就出现了两种公示方式，一种是不动产权属证书，一种是不动产登记簿。在不动产登记过程中，即使登记机关经过严格审查之后，再进行不动产权属登记并颁发证书，但是仍然会出现登记簿上记载的事项与不动产权属证书不一致的情况，并且不动产权属证书存在伪造、变造的可能。发生争议时，特别是诉讼中为了证明两者的真实性不仅大费周章，而且需要花费一定的成本。因此，确定两者的效力与性质对于交易与解决争议都有重大意义。
    我国现有的部门规章把不动产权属证书定性为不动产权属的唯一合法凭证。例如，1997年颁布的《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。”因此，长期以来，普通群众都以不动产权属证书作为不动产所有权的唯一依据。而《物权法》第十七条则完全否定了这种定性，将不动产权属证书重新界定为“权利人享有该不动产物权的证明”。这样规定的原因在于，不动产权属证书主要有两个方面的证明作用：
    第一，不动产权属证书提供给交易人，作为证书上记载的权利人具有权利的初步证据。即在实际交易过程中，买方可以根据卖方出示的房屋产权证书初步确认卖方是否享有房屋所有权，并据此决定是否与之进行进一步的磋商。但是，为了确保交易的安全与买卖双方的合法利益得到确实的保障，仅凭房屋权属证书无法对该房屋的权利是否存在瑕疵、是否存在物上负担等做出全面而准确的判断。如果该房屋上还存在其他权利（如抵押权），再如该权属证书可能已经被变造，那么买方只有到登记机关查询该房屋登记簿并仔细核对，才能确切了解真实情况，从而确认卖方是否为正式的房屋所有权人、房屋上是否存在其他负担，以此来避免交易风险，保护自己的合法权益。由此看来，权属证书在不动产权利的变动中只是起到了初步证明作用，在实际交易与在发生纠纷时并不具有确定不动产物权的最终证明的效力。因此，在不动产物权变动中，如果权属证书的内容与登记簿的内容不一致时，则应当以登记簿记载的内容为准。
    第二，不动产权属证书可以起到证明登记行为完成的作用。当事人向登记机关申请不动产登记，登记机关接受申请后经审查并将不动产权属证书颁发给权利人，表明登记机关已经根据法律和当事人的申请，完成了不动产物权登记。我国著名法学家谢怀栻先生曾经指出，证书是记载一定的法律事实或法律行为的文书，其作用仅仅是证明这种法律事实或法律行为曾经发生，至于这类文书的有无和存在与否并不能直接决定实体的法律关系是否现实地存在。由此可见，不动产权属证书无论在何种情况下都不具有代表不动产物权的功能。
    所谓不动产登记簿，是指记载不动产的权利状况并备存于特定机关的簿册。在现代不动产法律体系中，不动产登记簿具有十分重要的作用。关于不动产登记簿的性质和效力，《物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”可见，《物权法》确定了不动产登记簿在登记制度中的特殊地位。
    首先，就权利人而言，不动产登记簿是有效表明权利人就相关不动产所享有的各项权利的最初也是内容最完整的证明文件。由于不动产权利的各项变动都必须经过登记，每一次变动都完整地记录在登记簿上，因而登记簿能够清晰地展现不动产的权利变动状况。当不动产权利人的权利受到侵害时，他可以以不动产登记簿作为寻求法律救济的依据。从这一点上看，登记簿的证明效力要高于权属证书。
    其次，就第三人而言，不动产登记簿具有比权属证书高的公信力。登记簿之所以具有更高公信力是因为登记簿是对不动产权利变动与归属的真实记录，是国家行政机关职能干预民事私权的结果。同时，《物权法》规定登记有一个公告期，供利害关系人提出异议，以确保登记的真实性。很显然，这种制度设计的目的就是保障交易安全：即使在登记发生错误时，法律也会基于交易安全的保障，而保护善意的因信赖登记簿而取得物权的第三人。
    第三，由于不动产权利登记是国家公权干预私权的结果，设立不动产登记簿既方便国家机构对不动产进行管理与监督，在发生损害赔偿纠纷时，也方便审判机构确定责任的归属。
    通过对不动产权属证书和不动产登记簿的比较分析，可以将不动产登记簿与不动产权属证书的关系表述为：不动产登记簿是不动产权属证书的根据，而不动产权属证书只是不动产登记簿的外在表现形式。因此，《物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产权利的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”□